전세권 설정 확정일자 및 전입신고를 보면 비슷해 보이지만 같은 점도 차이도 있습니다. 

이사를 준비하거나 이사를 하셨다면 이 단어들에 대간 개념을 알고 피해를 보는 일이 없도록 해야 합니다. 

오늘은 우리의 소중한 재산인 전세 보증금을 법적으로 보호받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 

▶ 전세권 설정

전세권 설정이란 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사 간 합의에 의해 전세권을 설정하기로 계약을 체결한 것을 이야기합니다. 

여서 중요한 건 등기를 해야지만 효력이 발생하게 됩니다. 

▶ 전세권 설정 비용 

등록세(전세보증금*0.2%), 교육세(등록세*0.2%), 증지(부동산 건당 15,000원)

예시) 전세 보증금이 1억 원 일 때 계산식입니다. 

등록세 : 100,000,000*0.2%=200,000원

교육세 : 200,000*0.2%=40,000원

증지 : 15,000원

전세권 설정 등기 비용은 : 255,000원(200,000+40,000원+15,000원)

위에 비용은 단순 계산으로 법률 변동과 대리인의 수수료 등의 변화로 차가 있을 수 있습니다. 

▶ 전입신고

한 세대에 속하는 자의 전원이나 일부가 거주지를 이동한 때 신고 의자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관(주민센터, 읍, 면 사무소 등)에 신고하는 걸 전입신고라고 합니다. 

▶ 확정일자

확정일자는 그 날에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위한 것으로 공증 기관에 문서를 제시하면 공증기관에서 계약서에 확인 도장을 찍어주고 화정 일자부의 번호를 계약서 상에 기재하는 걸 뜻합니다. 

즉 계약서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 확정일자라고 합니다. 

대항력 : 임차인이 제삼자(임대할 권리를 승계한 사람. 그밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람) 에게 본인의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리(법률상의 힘)를 이야기합니다. 

이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로 세입자가 중요하게 신경 써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률 용어 중 하나입니다. 

▶ 최우선 변제금

경제 주택 임대차 보호법에 의해 임차한 주택이 경매 또는 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 담보 물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리를 이야기합니다. 

최우선 변제금은 지역과 기준 시점에 따라 조금씩 다랄지기에 현시점에서 확인해야 합니다. 

최우선 변제의 범위와 기준이 주택가액의 1/2을 넘지 못한다는 단점이 존재합니다. 

보통 개인 간에 거래 시 전세권 설정을 잘 안 하지만 법인 임대차 계약에는 전세권 설정이 필수조건입니다. 

이는 주택뿐만 아니라 거리에서 흔하게 볼 수 있는 프랜차이즈 도 상가 보증금에 대해 전세권 설정을 진행하고 있어

오늘은 전세권 설정, 해지 방법과 비용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

2020/03/27 - [유용한 정보] - 상가 권리금 계약서 양식입니다.

우선 전세권 이 무엇인지부터 알아보도록 하겠습니다. 

전세권의 정의는 민법 303조의 에 따르면 1. 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산 용도에 쫒아 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후 순위 권리자 기타 채권자보다 전세금 우선 변제를 받을 권리가 있다.

2. 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

농경지는 전세권 설정을 설정 하수 없으며 전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없으며 갱신을 한다 해도 10년을

넘길 수 없습니다. 민법 312조에 따르면 존속기간에 대해 나와 있습니다. 

결론은 전세권 설정 등기 시 확정일자와 전입 신고의 효력과 비슷한 의미입니다. 

그러나 확정일자와 전입신고가 등기부등본에 나오진 않지만 전세권은 등기부등본에 기재됩니다. 

이런 이유로 임대인들의 경우 전세권 설정을 그다지 좋아하진 않습니다. 

전세권 설정 필요서류, 비용 알아봤습니다. 

전세권 설정 필요 서류

임차인: 신분증, 일반도장, 주민등록 초본, 임대차계약서 원본, 법인 계약 시 법인 등기부등본 총 5개가 필요합니다. 

임대인: 신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증(등기필증), 주민등록 초본(주소 변동사항 기재) 마찬가지로 5개입니다.

전세권 설정비용은 위에 표와 같습니다. 

직접 등기할 실 때는 위에 표에 나와 있는 대로 계산해서 지불하면 되고 법무사에게 대행을 맞기 시면 대행 비용이 발생합니다. 법무사 비용은 케이스 바이 케이스 이기 때문에 전혀 알지 못하고 직접 등기할 때 기준으로 설명하겠습니다. 

EX) 전세 보증금을 5억 원에 계약했다고 가정해보겠습니다. 

등록세 5억 * 0.2%= 100만 원, 교육세 100만 원 * 20%= 20만 원, 수입인지 15,000월을 더합니다. 

그럼 100만 원 + 20만 원 + 15,000=121만 5천 원이 전세권 설정 비용이 됩니다. 

아래는 전세권 설정 방법입니다. 

전세권 설정 순서는 서류 준비-구청등의 세무과에 비용 납부-영수증 수령-등기소 방문 서류접수 순으로 합니다. 

등기소에 가시면 준비 서류 외에 전세권 설정 등기 신청서를 작성해야 합니다.

서류는 대법원 인터넷 등기소에서도 받아볼 수 있고 등기소에도 있지만 미리 작성해서 가시면 편하실 겁니다. 

접수를 하면 일주일 정도 후에 등기부 등봉의 을구에 전세권 설정에 관련 내용이 나옵니다. 

전세권 설정 해지도 알아보겠습니다.

전세권 만료가 되면 설정과 똑같이 설정 해지를 합니다. 

전세권 설정과 조금 다른 게 전세권 설정 해지 , 말소는 임차인이 (보증금 돌려받는 사람) 해야 합니다. 

아래 신청서류가 준비됐다면 설정 방법과 비슷하니 어렵지 않습니다. 

전세권 말소할 땐 임대인이 같이 와서 대부부 함께 처리해주지 않기 때문에 위임장을 받아 말소 절차를 처리하게 됩니다.

말소 신청을 마무리하면 등기소에서 서류심사 후 접수증을 발급해줍니다. 

등기부등본에서 기존 전세권을 말소해야 하기 때문에 며칠 정도 시간이 걸려서 접수증을 임대인에게 준 뒤 전세금을 받으시면 됩니다.