전세권 설정 확정일자 및 전입신고 내용 알아봤습니다.

전세권 설정 확정일자 및 전입신고를 보면 비슷해 보이지만 같은 점도 차이도 있습니다. 

이사를 준비하거나 이사를 하셨다면 이 단어들에 대간 개념을 알고 피해를 보는 일이 없도록 해야 합니다. 

오늘은 우리의 소중한 재산인 전세 보증금을 법적으로 보호받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

▶ 전세권 설정

전세권 설정이란 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사 간 합의에 의해 전세권을 설정하기로 계약을 체결한 것을 이야기합니다. 

여서 중요한 건 등기를 해야지만 효력이 발생하게 됩니다. 

▶ 전세권 설정 비용 

등록세(전세보증금*0.2%), 교육세(등록세*0.2%), 증지(부동산 건당 15,000원)

예시) 전세 보증금이 1억 원 일 때 계산식입니다. 

등록세 : 100,000,000*0.2%=200,000원

교육세 : 200,000*0.2%=40,000원

증지 : 15,000원

전세권 설정 등기 비용은 : 255,000원(200,000+40,000원+15,000원)

위에 비용은 단순 계산으로 법률 변동과 대리인의 수수료 등의 변화로 차가 있을 수 있습니다. 

 

▶ 전입신고

한 세대에 속하는 자의 전원이나 일부가 거주지를 이동한 때 신고 의자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관(주민센터, 읍, 면 사무소 등)에 신고하는 걸 전입신고라고 합니다. 

▶ 확정일자

확정일자는 그 날에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위한 것으로 공증 기관에 문서를 제시하면 공증기관에서 계약서에 확인 도장을 찍어주고 화정 일자부의 번호를 계약서 상에 기재하는 걸 뜻합니다. 

즉 계약서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 확정일자라고 합니다. 

 

전세권설정, 전입신고 확정일자 공통점 세가지

본인의 순위를 보호 받을수 있습니다.

불가피하게 경매가 진행되면 순위에 따라 변제를 받게 됩니다.

제 3자에 대해 대항력이 생깁니다.

대항력 : 임차인이 제삼자(임대할 권리를 승계한 사람. 그밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람) 에게 본인의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리(법률상의 힘)를 이야기합니다. 

이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로 세입자가 중요하게 신경 써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률 용어 중 하나입니다. 

 

전세권 설정, 전입신고, 확정일자 차이점
	전입신고, 확정일자	전세권 설정
소액 보증금	순위에 상관없이 최우선 변제금을 받을수 있습니다.	최우선 변제금을 받지 못합니다.
임대인의 동의	임대인의 동의가 필요 없습니다.	임대인의 동의가 반듯이 필요합니다.
보증금 돌려 받지 못할 때	보증금 반환청구소송을 통해 강제 집행 해야 합니다.	직접 경매 신청을 통해 변제  받을수 있습니다.
경매 진행시	최우선 변제금: 배당신청 없이  받을수 있습니다.	최우선 변제금 : 배당신청을 해야  받을수 있습니다.

▶ 최우선 변제금

경제 주택 임대차 보호법에 의해 임차한 주택이 경매 또는 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 담보 물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리를 이야기합니다. 

최우선 변제금은 지역과 기준 시점에 따라 조금씩 다랄지기에 현시점에서 확인해야 합니다. 

최우선 변제의 범위와 기준이 주택가액의 1/2을 넘지 못한다는 단점이 존재합니다.