분양가 상한제 적용지역, 분양가 상한제 아파트 전매제한, 거주의무기간

치솟는 아파트 가격을 잡기 위해 분양 가격을 정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더한 다음 분양가를 정하며, 정한 가격 이하로 분양하게 제한을 걸어둔 분양가 규제 제도가 분양가 상한제 입니다. 

 

분양가 상한제는 2005년 3월 이전에는 분양가를 자유롭게 정할 수 있었기에 분양가가 치솟으면서 주택 가격이 큰 폭으로

상승하게 되었고 이러한 이유로 내집 마련의 실 수요자를 보호하는 목적을 둔 제도입니다. 

 

과거에도 분양가를 제한 했다가 시장에 침체기가 오면 폐지했고 이후 다시 시행하는 걸 반복해 왔습니다. 

이번 분양가 상한제는 2019년 10부터 준비해 2019년 11월에 27개동을 지정했습니다. 

지금 현재 서울, 수도권 일대 지역에서 지정된 상태 입니다. 

 

하여 오늘은 20.2.19일에 시행된 개정안 중 서울 및 수도권 내 민간택지 공동주택에도 적용되는 거주의무기간, 

전매제한에 관한 내용을 다뤄보도록 하겠습니다. 

* 반복해서 계속 해서 내놓은 개선안으로 인해 이 제도가 큰 영향을 끼칠 것으로 보고 있습니다. 

♧ 분양가 상한제 적용지역 아파트 거주의무기간

분양가 상한제 적용지역 아파트 거주의무기간은 기존 공공택지에서는 기본적인 제도 입니다. 

이번엔 이를 서울 및 수도권에 있는 민간 택지 분양 현장까지 포함해 적용 범위를 큰폭으로 확대한 상태입니다. 

- 서울 및 수도권 대부분 지역에서 지금현재 분양되는 재개발 및 재건축 정비 사업 아파트의 경우 입주를 한 상태로 

일정기간 동안 반듯이 실거주를 해야만 합니다. 

 

이는 민간 택지 분양가 상한제가 적요되었으며 최대 10년간 전매 제한 기간을 둡니다. 

이러한 이유로 투기 수요를 막는데 목적을 두고 있습니다. 

그러나 이런 분양 단지들이 저렴한 분양가로 안전마진을 확보해 시세 차익이 확실하게 조성되었고, 이 때문에 

청약시장에 불이 붙기 시작한 겁니다. 

- 거주의무기간을 정했기에 전월세 잔금을 보태여 집을 사는등의 투자 방식은 차단된다고 보고 있습니다. 

주변 시세 대비 분양가 80% 미만		80%~100%	100% 이상
전매제한	10	8	5
거주의무기간	3	2	0

개정안을 보면 민간택지에서 분양가격이 인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만일 때 거주의무기간은 3년입니다.

인근 지역 매매가의 80~100% 미만 일 때 의무거주기간은 2년입니다. 

 

- 공공택지에서 민간이 건설하게 되는 아파트는 인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만일 때 거주의무기간은 5년입니다

- 인근 지역 매매가의 80~100% 미만 일 때 의무거주기간은 3년입니다. 

구분	분양가격	거주의무기간
공공택지에 건설 /공급되는 주택	인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만	5년
	인근 지역 매매가의 80~100% 미만	3년
공공택지에 건설 /공급되는 주택	인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만	3년
	인근 지역 매매가의 80~100% 미만	2년

현재 분양받은 이후 입주하게 되는 아파트 입주자는 입주 시점에 전월세를 놓지 못합니다. 

* 거짓으로 주택에 실 거주한 것으로 꾸민 경우 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.  

해당 아파트는 한국 토지 공사에 시세 차익 없이 매도하게 되어 있습니다. 

 

서울 및 수도권 지역의 아파트의 분양가는 중도금 대출 및 담보대출이 힘들 정도로 높게 책정될 거라고 예상중입니다. 

즉 해당 지역에서 투자 형태로 분양을 받은 다음 가격이 상승할 때까지 전월세로 버티는 게 불가능한 상황입니다. 

이에 따라 내 집 마련을 위한 부담금이 크게 늘 거라는 걱정이 앞서는 현실입니다. 

 

※ 근무, 취학, 생업, 치료를 목적으로 해외에 체류하는 등에 피치 못할 사유가 있는 경우 그 필요성을 검토 후에 

인정을 받으면 예외적으로 해당 주택에 거주한 거로 인정합니다. 

♧ 수도권 내 민간택지 분양가 상한제 미적용 지역

용인(기흥, 수지), 수원, 안양, 성남 등은 투기과열지구에 속해 있음에도 분양가 상한제를 적용받지 않습니다. 

때문에 거주의무기간 또한 채울 필요는 없습니다. 

이렇게 미적용이 되면서 미적용 지역의 관심이 높아질 거라는 예상이 되는 상황입니다. 

 

민간택지 분양가 상한제 적용지역

집값 상승 선도 서울 13개구	서초, 강남, 영등포, 송파, 강동, 마포, 성동, 용산, 양천, 광진, 서대문, 중구
개발 추진 5개구 37동	강서: 5개동	방화, 화곡, 등촌, 공항, 마곡
	노원: 4개동	월계, 상계, 하계, 중계
	동대문: 8개동	이문, 답십리, 휘경, 제기, 청량리, 회기, 전농, 용도
	성북: 13개동	삼선동1-2-3가, 동선동 4가, 안암동 3가, 보문동 1가, 동소문동2-3가 정릉, 성북, 장위, 돈암
	은평: 7개동	갈현, 불광, 역촉, 수색, 신사, 중산, 수색
집값 상승선도  경기도 3개시 13개동	광명: 4개동	소하, 철산, 하안, 광명
	하남: 4개동	풍산, 신장, 덕풍, 창우
	과천: 5개동	중앙, 원문, 별양, 부림, 주암

인천지역의 적용되는 지역은 없습니다. 

 

- 분양가 상한제 적용지역은 국토부에서 고시를 합니다. 

때문에 언제든지 변경이 될 수 있습니다. 

서울 및 수도권에 거주하는 경우 국토부 고시에 신경을 써서 늘 숙지하고 계시는 게 좋을 것 같습니다.