조정지역 양도세 일시적 2주택 비과세 알아봤습니다.

계속되어 온 부동산 상승세는 계속해서 변경돼 발표한 부동산 대책으로 변경되었습니다. 

지금 부동산 세법은 전문가분들도 정확한 진단이 어렵다고 할 정도입니다. 

복잡해진 조정대상 지역 내 일시적 2주택에 대한 양도세 적용 요건의 변화 내용 중 가장 많은 문의에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

부동산 세법의 중심에는 조정대상지역이 있는데 부동산 규제지역인 투기지역, 투기과열지역, 그아래 조정지역으로 분류되며 상위 규제지역들은 조정지역으로 포함하게 됩니다. 

 

선정방법은 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 두배 이상이거나 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역으로 주택법 63조의 2에 따라 국토교통부 장관은 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책 심의 위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정하게 됩니다. 

기준은 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려해 주택분양 등 이과 열 되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역입니다. 

 

국토교통부에선 20년 2월 20일 추가 대책을 발표했습니다. 

19년 2.16 대책 이후에도 과열 양상을 보인 수원 영통, 권선, 장안구 그리고 안양시 만안구 , 의왕시 등 수도권 5곳을 조정지역으로 추가 지정하였습니다. 

전국 조정대상지역 지정 현황

일자	지역
2016년 11월 3일	서울 전 지역, 과천, 성남, 하남, 고양(7개 지구), 남양주(별내, 다산) 동탄2, 세종
2017년 6월 19일	광명
2018년 8월 28일	구리, 안양동안, 광교지구
12월31일	수원 팔달, 용인 수지, 기흥
2020년 2월 21일	수원 영통, 권선, 장안, 안양 만안, 의왕

※ 현재 서울 15곳과 세종은 투기지역, 과천 성남 등은 투기과열지구로 격상되었습니다. 

 

2020년 2월기준 조정대상지역은 기존 39개에서 44개로 기존의 서울 25개 구 전역과 경기도 과천, 하남, 고양, 성남, 남양주, 일부 지역, 통탄 2, 광명, 구리, 안양 동안, 만안, 광교지구, 수원 팔달, 영통, 권선, 장안, 용인 수지, 기흥, 세종, 의왕시입니다. 

조정지역으로 지정되면서 강화된 규제는 주택담보 대출 시 담보인정비율 LTV 60%, 총부채상환비율 DTI 50%로 제한됩니다. 

 

□ 아래 는 강화된 부동산 규제입니다. 

-다주택자 양도소득세 중과입니다. 

-분양권 전매 시 단일 세율 50% 적용됩니다. 

-1순위 청약 자격 강화됩니다. 

-장기보유 특별공제 배제입니다. 

□ 조정지역 양도세 일시적 2주택 비과세 조건 알아보겠습니다. 

조정지역에 주택을 보유한 사람이 추가로 조정지역 소재 주택을 취득하게 되는 경우 강화된 양도소득세 규제를 받게 됩니다. 

1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택은 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도세를 안내도 됩니다.

그 소유주택에 직접 거주하지 않고 부유만 하여도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

그러나 9억원 이상의 고가주택은 제외입니다. 

 

※ 고가주택: 9억 원 까지는 양도소득세가 비과세이고 초과 시 초과하는 부분에 대해선 양도세를 계산해 부과됩니다. 

 

1 주택자가 추가 1 주택을 구입했을 때 1세대 2주택자가 돼도 일시적 중복 보유기간에 대한 예외 규정으로 일정기간 안에 주택을 추분 하게 되면 비과세 특례의 적용을 받게 됩니다. 

이사 포함 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2 주택 이상을 보유하는 경우(소득세법 제89조 제1항 제3호 나목) 등입니다. 

 

일시적 1가구 2 주택의 비과세 면제 조건은 국내에 1 주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우에도 양도세 면제 대상입니다. 

 

일시적 2주택이 된 경우 비과세 특례를 받기 위해선 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득해야 하며 그 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하셔야 합니다. 

 

상속이나 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우 5년 안에 기존 주택을 매각하셔야 합니다. 

□ 부동산 대책에 따른 양도소득세 면제 조건의 변화 알아봅니다. 

2017년 8.2 대책: 대책 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 2년 이상 보유, 거주하고 양도해야만 비과세 혜택을 받게 됩니다. 그러나 대책 전 취득하신 경우에는 기존과 똑같이 2년 보유로 합니다. 

 

2018년 9.13 대책: 조정지역 주택 보유자가 추가로 조정지역내 주택을 취득하면 3년이 아닌 2년 안에 기존 주택을 처분해야 특례의 적용을 받게 되었습니다. 

 

조정지역+조정지역에 주택을 취득한 2주택자에 한해 적용됩니다. 

단 9.13 대책 발표전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전의 규정을 적용하게 됩니다. 

2019년 12.16대책: 조정+조정대상지역의 일시적 2 주택이 되면 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받게 됩니다. 

 

단 신규 주택에 기존 임차인이 있을 땐 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장합니다. 

조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받게 됩니다.