1가구 1주택 양도세, 비과세 보유기간 계산방법, 장기보유특별공제 입니다.

1가구 1주택 양도세 특례는 기본적으로 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하면 비과세 한다는 말입니다.

이때 1주택 여부는 양도하는 시점에서 1 주택이면 되는지, 양도 직전에 몇 주택이었는지 관계없는 게 현재까지의 

법령이었습니다. 

 

◎ 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화 내용

그러나 21.1.1일 이후 양도부부터 양도 당시 1 주택이 아니며, 양도 시점으로부터 2년 이전부터 1 주택 이어야 하는 걸로

강화되었습니다. 

개정 법조문: 보유기간의 계산은 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1 주택을

보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산 합니다. 

◎ 일시적 2주택인 경우 보유기간의 계산방법

양도일 이전에 1 주택인 상태로 2년간 보유할 것으로 비과세 기준을 강화하면서, 이사 문제로 먼저 주택을 매입해 

일시적으로 2 주택이 된 경우 문제가 발생될 여지가 남게 됩니다. 

이는 국민들의 거주 이전의 자유를 침해할 여지가 분명히 존재합니다. 

 

그렇기 때문에 세법에는 보유기간 요건에 단서 조항을 두게 됩니다. 

일시적으로 2 주택에 해당되는 경우 해당 2 주택은 제외합니다. 

예를 들면 갑, 주택은 2018년 1월 1일 취득해 2년 6개월을 양도했다고 가정해 보겠습니다. 

을, 주택은 갑, 주택의 양도일 보다 약 5개월 전인 2019년 2월 1일에 미리 취득했는데, 2년 4개월을 보유 거주하다

2021년 6월 1일에 양도했습니다. 

 

이때 단서 규정이 없는 경우라면

을, 의 양도 일은 2021년 1월 1일 이후로 양도일 이전 1 주택인 기간은 1년 11개월로 2년이 되지 않기에 비과세를 

받을 수 없습니다. 

그러나 단서 규정으로 인해 일시적 2 주택은 제외되기 때문에 갑을 제외하고, 을, 의 보유기간을 계산해야 하며, 

그런 경우 에는 2년 4개월을 보유했기에 을, 갑 비과세 대상이 될 수 있습니다. 

 

◎ 일시적 2주택에 대한 단서 조항 

하지만 해당 단서에 다시 단서가 추가되어 2주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도 한 뒤

신규 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우는 제외하지 않습니다. 

예를 들어 을을 양도 하기 이전인 2021년 3월 1일에 병, 정 은 주택을 취득했다고 가정해보겠습니다. 

이러한 상황을 위 단서의 단서에 대입해 보겠습니다. 

갑, 을, 주택 즉 2 주택 이상을 보유한 1세대가 을, 주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규 주택입니다. 

병, 주택을 취득해 일시적 2 주택이 된 경우에는 갑, 주택을 제외하지 않는다는 게 됩니다. 

 

그렇기에 을, 주택을 양도하기 전 병, 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 을, 주택의 보유기간은 갑, 주택의

양도 일인 2019년 7월 1일부터 2021년 6월 1일까지 인 1년 11개월이 되어 비과세를 받지 못합니다. 

◎ 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 일반적으로 6~30%의 세율로 적용하는 것과 1가구 1 주택이면서 비과세 되지 않고 과세 되는 경우로 나눕니다. 

예로 1가구 1주택 고가주택으로 9억 원 초과분에 대해 과세할 경우 24~80%의 세율로 적용합니다. 

 

2021년 올해부터 변하는 건 24~80%의 세율이 적용되는 1가구 1 주택의 장기보유특별공제율 입니다. 

변경 전에는 1가구 1 주택의 거주 여부와 상관없이 장기보유 특별공제율을 적용했습니다. 

2020년 1.1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주를 한 경우에만 고율의 장기 보유 특별 공제율이 적용됩니다. 

1가구 1주택 양도세 비과세 되는 보유기간 계산법
기간(년)		3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년 이상
종전(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80
보유 기간이 3년 이상 (12%)이며, 거주 기간이 2~3년(8%)인 경우 20% 적용