2020년 양도소득세 장기보유특별공제 적용기준 계산법 알아봤습니다.

장기보유특별공제는 소득세법에 의거 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 양도소득세를 산정할 때 일정 세율을 공제하는 제도입니다. 

 

이는 부동산의 보유기간이 길면 길수록 공제율이 높아지게 됩니다. 

1세대 1 주택 양도소득세 비과세 조건이 성립하여도 9억 원을 초과하는 고가주택에 대해선 초과되는 부분에 대해선 양도세를 납부해야 합니다.

여기서 양도소득세 계산 시 장기보유 특별공제의 혜택은 세금을 줄일 수 있는 방법이 되기 때문에 중요합니다.

이유는 1가구 1 주택의 경우엔 특례세율이 적용되며 3년 이상 보유 시 매년 8%씩 10년을 보유하면 최대 80%까지 절세할 수 있게 됩니다. 

9억 미만 1가구 1 주택 양도세 면제 조건에 해당되면 장기보유 특별공제는 아무런 의미가 없습니다. 

 

보유기간 산정: 취득일로부터 양도일까지 일수를 계산하고 기준일은 잔금일과 등기일중 빠른 날로 합니다. 

기준일이 중요한 이유는 연수마다 공제율이 다르기 때문에 일 년에 하루가 빠지더라도 기간별 공제율로 인해 세금의 차이가 엄청난 차이를 발생하기 때문입니다. 

년 8%의 세율을 손해 보는 경우도 빈번하게 있다고 합니다. 

◎ 양도소득세 계산법 알아봤습니다. 

-1단계 양도차익 계산: 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익

-2단계 과세표준 계산: 양도차익-기본공제-장기보유 특별공제=과세표준

-3단계 양도소득세 계산: 과세표준*세율=양도소득세

** 조정대상지역 다주택자나 미등기자 산은 장기보유 특별공제 적용을 받을 수 없습니다. 

 

◎ 고가주택의 장기보유특별공제 알아봤습니다. 

여기서 이야기하는 고가주택은 9억 원을 초과하는 주택을 뜻합니다. 

2020년부터 바뀐 세법으로 2년 이상 거주하지 않은 고가주택의 경우 연간 8%가 아닌 연간 2%로 줄게 되었습니다. 

종전에는 10년 이상 보유하면 80%의 공제를 받았는데 현재는 15년을 보유해야 30%까지 공제 가능합니다. 

 

즉 2년 미만 거주 시 일반 장기보유 특별공제를 (15년 최대 30%) 적용됩니다. 

년 2%씩 최대 15년입니다. 

보유기간	2018년		2019년
	1세대 1주택자	다주택자/토지, 건물, 입주권	1세대 1주택자	다주택자/토지, 건물, 입주권
3년 이상	24%	10%	24%	6%
4년 이상	32%	12%	32%	8%
5년 이상	40%	15%	40%	10%
6년 이상	48%	18%	48%	12%
7년 이상	56%	21%	56%	14%
8년 이상	64%	24%	64%	16%
9년 이상	72%	27%	82%	18%
10년 이상	80%	30%	80%	20%
11년 이상				22%
12년 이상				24%
13년 이상				26%
14년 이상				28%
15년 이상				30%

1 주택: 3년부터 해마다 8%의 세율을 더해 계산하면 됩니다. 

5년 일 때 5*8=40%

10년 일 때 10*8=80%입니다. 

◎ 2 주택 이상 알아봤습니다.

1가구 1 주택이 아닌 경우 3년 이상 보유 시 년 2%씩 최대 30%의 공제율이 적용됩니다. 

그러나 조정지역 소재 주택으로 중과세 대상인 경우는 장기보유 특별공제를 적용받지 못합니다. 

 

2021년부터는 현재 고가 1 주택 자는 거주기간과 관계없이 보유기간에 따라 최대 80%까지 적용하고 있지만 2021년 이후부터는 10년 이상 거주하는 경우만 80%가 적용되도록 거주 요건을 신설합니다. 

1주택자 장기보유 특별공제율
변경	3년~4년	4년~5년	5년~6년	-----
보유	12%	16%	20%	-----
거주(신설)	12%	16%	20%	-----

	현재	2021
공제율	80%	60%
양도세	2,273만원	6,325만원

그동안은 3년 이상 주택을 보유하면 매해 8%씩 공제율이 높아지는 방식이라면 이 공제방식은 보유기간과 거주기간으로 나누어 각각 4%씩 적용받게 됩니다. 

 

예로 10억 원에 집을 사서 20억 원에 매매했을 때 10년간 보유하고 그중 5년을 거주했다면 현재 적용받는 장기보유특별공제율은 80%입니다. 

납부해야 하는 양도세는 2천273만 원이지만 2021년부터는 공제율 60%를 적용받아 내야 하는 양도세는 4,000만 원가량 늘어나게 됩니다. 

 

오늘은 이렇게 2020년 장기보유특별공제 양도소득세 알아봤습니다.