1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 양도세 비과세 요건 알아봤습니다.

오늘은 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 알아보도록 하겠습니다. 

아래는 2.20 부동산 대책 주요 내용입니다. 

조정 대상 지역 주택 담보 대출 규제 강화

-LTV 60%☞ 시가 9억원 이하분 50%, 초과분30%

-사업자의 주택 구입 목적 주담대 금지(임대, 매매업자 예외)

-1주택자 실수요 요건 강화(2년내 신규 주택 전입 의무)

조정대상지역 추가 지정

-경기 수원 영통, 권선, 장안, 안양 만안, 의왕

자료: 국토교통부, 금융 위원회

☞ 작년 12.16 부동산 대책 이후 두 달이 지나 19번째 2.20 대책을 발표했습니다. 

2.20 대책은 경기도 수원 영통 권선, 장안구 그리고 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳이 조정 대상으로 추가되었습니다.

 

	투기지역	투기과열지구	조정대상지역
서울	강남, 서초, 송파, 강동, 용산 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서(2017.8.3) 종로, 중구, 동대문, 동작 (2018.8.28)	전지역(2017.08.03)	전지역(2016.11.03)
경기		과천(2017.8.3) 성남분당(2017.9.6) 광명, 하남(8018.8.28)	과천, 성남, 하남, 고양(7개지구) 남양주(별내, 다산동) 동탄2(2016.11.3) 구리, 안양 동안, 광교지구(2018.8.28) 수원팔달, 용인수지, 기흥(2018.12.31) 수원영통, 권선, 장안, 안양 만안, 의왕(2020.2.21)
대구		대구수성(2017.9.6)
세종	세종(2017.8.3)	세종(2017.8.3)	세종(2016.11.3)

오늘 주요 내용인 1가구 2주택 양도소득세 면제조건 위한 비과세 특례 요건을 간단하게 알아보겠습니다. 

 

☞ 양도소득세 기본 개념 알아보겠습니다. 

양도소득세: 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도해 얻은 양도 차익에 대해 부과하는 세금(국세)이며 

차익에 대한 과세는 부과되지만 차익금이 없다면 양도세도 없습니다. 

 

☞ 1세대의 범위: 제152조의 3(1세대의 범위) 법 제88조 제6호 단서에서 대통령령으로 정하는 경우란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다. 

1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우입니다. 

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우입니다. 

3. 법 제4조에 따른 소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 기준 

중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우입니다. 

단 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 기획재정 부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니한다. 

양도세 비과세 검토 시 중요사항은 종전주택과 신규주택의 중복보유 허용기간을 주의하셔야 합니다. 

개정된 부동산 대책은 조정대상지역에서의 일시적 1세대 2 주택 자는 취득시기에 따라 중복 허용 기간이 1~3년으로 시기와 지역별로 적용하기 때문입니다. 

 

아래 표는 현행 양도소득세율입니다. 

구분	과세표준	세율			누진공제
		기본	조정지역내
			2주택	3주택
2년이상 보유	1,200만원 이하	6%	16%	26%
	1,200만원~4,600만원 이하	15%	25%	35%	108만원
	4,600만원~8,800만원 이하	24%	34%	44%	522만원
	8,800만원~15,000만원 이하	35%	45%	55%	1,490만원
	15,000만원~3억원 이하	38%	48%	58%	1,940만원
	3억원~5억원 이하	40%	50%	60%	2,540만원
	5억원 초과	42%	52%	62%	3,540만원
1년미만 보유	주택, 조합원 입주권 50% / 토지50%
2년미만 보유	주택, 조합원 입주권 40% / 토지40%
미등기 양도	70%

 

☞ 1가구 2 주택 양도소득세 면제 조건 알아봤습니다. 

일시적 1가구 2 주택자의 양도세 면제를 위한 비과세 특례를 적용받는 요건은 아래를 보시면 됩니다.

 

주택을 취득한 순서대로 A, B 주택으로 구분 A기존주택, B신규주택으로 해서 설명하겠습니다. 

-A주택을 양도일 현재 1가구 1 주택 비과세 요건을 갖추고

-A주택을 취득한 날로부터 1년 이후에 B주택을 취득하고

-B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도할 경우 비과세입니다. 

 

9억 원 이상 고가주택 처분 시 9억 원 초과분에 대한 양도차익은 과세됩니다. 

 

과세대상 양도차익=전체 양도차익*《(양도가액-9억 원)/양도가액≫

☞ 양도소득세 면제 조건의 변화 알아보겠습니다. 

-2017년 8.2 대책 2년 거주 요건

2017년 8월 2일 이전 취득 주택은 2년 보유하면 비과세였으나 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

☞ 2018년 9.13 대책에 따른 비과세 요건 강화됩니다. 

-2018년 9.13 대책: 일시적 1가구 2 주택의 양도세 면제 시한이 조정지역은 3년에서 2년으로 축소됩니다. 

9.13 주택시장 안정화 대책에 따라 조정대상지역 내 일시적 2 주택 자의 경우 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세를 적용받게 됩니다. 

 

따라서 조정대상지역의 주택의 경우 2018.9.13 일을 이후로 중복 허용기간을 3년이 아닌 2년이 됩니다. 

-2018년 9월 13일 이전 조정대상지역 내 일시적 2 주택자는 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세입니다. 

-2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 일시적 2 주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세입니다. 

 

※ 주의사항: 위규정은 종전 주택이 조정대상지역 내에 있으면서 신규로 취득한 주택 역시 조정대상지역 내에 있는 경우에 한해 적용되는 것으로 그 외 지역의 중복 허용 기간은 3년을 적용합니다. 

 

☞ 12.16 대책에 따른 비과세 요건 강화됩니다. 

2019년 12월 16일 부동산 대책에 따라 조정대상지역에 주택을 소유하고 있으면서 작년 12월 17일 이후 새 주택을 구입해 일시적 2 주택이 된 자는 1년 이내에 기존 주택을 매매해야 양도세 비과세 혜택이 적용됩니다. 

*단 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입 의무기간이 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장됩니다. 

 

이는 19년 12월 17일 이후 새로이 취득하는 주택분부터 적용받을 수 있습니다. 

경과조치에 따라 2019년 12월 16일 이전 주택 및 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원 입주권)를 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금 지급한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.